Reformas y rehabilitación

Se consolida el sistema «build to rent»

Dentro de los sistemas de construcción más en boga en los últimos años está el denominado «build to rent«, que quiere decir, ni más ni menos, «construir para alquilar». Con este sistema no hacemos referencia a un sistema de construcción ni al tipo de materiales empleados, sino a su finalidad. Con él se construyen casas y edificios de viviendas no para vender, como solía ser lo habitual tradicionalmente. Se levantan directamente para alquilar.

En un primer momento, ante la demanda de pisos para alquilar, sobre todo en las grandes ciudades, comenzaron a aplicarlo tímidamente algunas constructoras. Pero poco después, ante la gran aceptación que tuvieron estas construcciones, lo que en principio parecía solo una tendencia a observar se ha ido poco a poco consolidando. Pero a diferencia de lo que sucede con otras tendencias dentro del mundo inmobiliario, estamos viendo que este fenómeno ya se está enraizando en España, un país en el que hasta no hace mucho alquilar era algo muy minoritario. ¿Por qué se ha consolidado el sistema build to rent en España? Descúbrelo a continuación

De la compra al alquiler: impuesto en muchos casos por las circunstancias

El aumento de la demanda de pisos de alquiler se ha producido por diversos factores. El primero, y quizá el más importante, la creciente dificultad de los jóvenes para acceder al mercado de la compra de pisos, generalmente por la dificultad en el acceso a los créditos. Los salarios de los menores de 35 años son bastante ajustados como para hacer frente a una hipoteca. Además, la precariedad laboral hace que muchos no es que ni siquiera puedan hacer frente a una hipoteca, es que ni siquiera pueden pedirla por no contar con la estabilidad laboral necesaria para poder hacerlo. Por eso alquilan vivienda.

También están los que tienen necesidad de alquilar una vivienda por motivos laborales, cuando saben que van a trabajar una temporada en una localidad diferente a la suya. Por ejemplo, dos o tres años. Entonces no les compensa comprar una vivienda, y alquilan. Y los que directamente descartan la compra y prefieren vivir siempre de alquiler.

Lejos de descender, el número de personas que buscan viviendas para alquilar ha ido aumentando en los últimos años. Tanto, que la diferencia entre viviendas alquiladas entre España y Europa se va reduciendo cada vez más. Las ciudades universitarias ya no solo alquilan mayoritariamente a estudiantes que acuden a estudiar grados y másters de septiembre a junio. Ahora también alquilan a los locales. Esto ha hecho, como consecuencia, que el número de viviendas libres para alquilar descienda. También que en muchos casos los alquileres hayan subido de manera más que notable. Y también que los que buscan un alquiler se hayan vuelto bastante más exigentes con las calidades.

El nacimiento del sistema build to rent

En efecto, quienes alquilan un piso ya no se conforman con que el estado de la vivienda que ocupan sea solamente «decente». Ahora buscan pisos que estén, además de en buen estado, lo más nuevos posible. A ser posible, si ya tienen unos años, que estén completamente reformados. No basta con que los propietarios del piso le den una mano de pintura blanca entre inquilino e inquilino.

Por eso buscan cada vez pisos más nuevos y con mejores calidades. También un propietario que se preocupe por su estado y realice un mantenimiento correcto de las viviendas. Es decir, que repare y sustituya todo lo que necesite arreglarse y cambiarse. En muchos casos, cuando se alquila a un particular, no se cuenta con un servicio de mantenimiento adecuado, lo que lleva a desencuentros, broncas y, por ejemplo, inquilinos que se tiran días con la caldera de la calefacción y el sistema de agua caliente sanitaria averiados.

Paralelamente, las empresas de construcción de viviendas van notando como las promociones nuevas que construyen, o los bloques en los que realizan reformas integrales para vender viviendas tardan cada vez más en venderse. Entonces, empiezan a explorar otras posibilidades. Y llegan al build to rent, que en Europa ya es mucho más que un formato en tendencia, y que está completamente asentado. En muchas ciudades, es un sistema que hará que las viviendas que construyan, nuevas, no tarden en ocuparse.

Por eso comienza a crecer esta tendencia en España. Pero no cala igual en todo el mundo. Evidentemente, entre los pequeños constructores este sistema no es tan aceptado. Pero sí cala en los fondos de inversión, las promotoras inmobiliarias medianas y grandes e incluso entre las administraciones públicas, que ven en este sistema una solución para aumentar su parque de viviendas sociales y de precio controlado.

A esta tendencia contribuye el hecho de que el mercado del alquiler es cada vez más rentable para los propietarios. Sobre todo en Madrid y Barcelona, las ciudades en las que se construyen cada vez más promociones utilizando este sistema.

¿Cómo avanza el build to rent?

A pesar de su nombre, el build to rent no solo hace referencia a la construcción de edificios de viviendas nuevas para alquilar. También, con mucha frecuencia, se emplea en la rehabilitación de edificios antiguos. En estos casos se trata de bloques ya construidos hace ya unos años, y generalmente deteriorados. Las promotoras interesadas se hacen con la propiedad de todas sus viviendas, y efectúan una renovación integral en el edificio, restaurándolo de manera que al acabarlo parece como si se hubiese construido desde cero.

¿Cómo lo hacen? Prácticamente hacen lo que se conoce popularmente como «tirar un edificio por dentro». Respetan las paredes exteriores y poco más, porque en muchos casos también efectúan una redistribución de las viviendas. Por supuesto, cambian todas las instalaciones de electricidad. También las de fontanería y calefacción. En este último caso, muchas veces instalan sistemas nuevos. E incluso es necesario realizar toda la instalación partiendo desde cero, porque el edificio no contaba antes con calefacción por gas natural.

Tanto si se trata de viviendas nuevas como rehabilitadas, los edificios desarrollados con este sistema implican también en muchas ocasiones un cambio de concepto de vivienda. Por el tipo de público al que están destinados, que en muchas ocasiones son parejas jóvenes, personas solteras, estudiantes o trabajadores desplazados de su lugar de origen, las viviendas así construidas suelen ser más pequeñas que los pisos tradicionales. Además, es habitual que tengan muchos más servicios y zonas comunes que los pisos destinados a la venta. Pero no solo piscina o gimnasio. También pueden tener salas de reuniones, espacios de ocio en común e incluso áreas de trabajo, lavandería. En muchos casos también se ofrece un servicio de seguridad y mantenimiento a sus inquilinos.

El papel de la fontanería en el build to rent

La participación de las empresas dedicadas a la instalación de sistemas de fontanería y calefacción en los procesos de rehabilitación de build to rent, así como en los de construcción desde cero, es fundamental. Pero más quizá en los edificios que se rehabilitan. En muchos casos es necesario estudiar las instalaciones existentes para utilizar las canalizaciones por las que iban las tuberías, y ver si están en buen estado. En caso de que no lo estén será necesario repararlas tras eliminar las conducciones antiguas y antes de instalar las nuevas. Lo mismo sucede con los radiadores de la calefacción.

Si hay que instalar un sistema de calefacción nuevo en las viviendas, estas empresas se encargan de todo lo relacionado con ello: desde la instalación de los distintos tipos calderas y tuberías nuevas hasta la comprobación del estado de los radiadores y de su sustitución, si procede. En caso de querer instalar un sistema de calefacción por suelo radiante, será necesario que trabajen de manera conjunta con quienes se encargarán de la instalación del suelo, puesto que habrá que levantarlo para colocar el sistema de tuberías por el que circulará el agua. Y cuando esté instalado y funcione correctamente, de cubrirlo.

La colaboración de las empresas de fontanería y calefacción con el resto de equipos que intervengan en la rehabilitación del edificio tendrá que ser todavía más estrecha cuando la instalación tenga que realizarse desde cero. En este caso será necesario realizar un estudio para ver el tipo de calefacción a instalar, y por dónde debería realizarse la canalización de las tuberías. También puede resultar interesante analizar en estos casos, y siempre que el sistema de calefacción lo permita, si conviene también realizar la instalación de agua caliente. Estos estudios los tendrá que realizar la dirección de las obras, con la que se coordinará la compañía instaladora.

El resultado: viviendas para alquilar nuevas o como nuevas

Tanto si el edificio destinado a alquiler desarrollado mediante build to rent es de nueva construcción, o rehabilitado de manera íntegra, el resultado será prácticamente el mismo. Viviendas a estrenar, completamente rehabilitadas, y con las instalaciones de electricidad, calefacción y fontanería en perfectas condiciones. Además, con unas calidades que poco o nada tienen que envidiar a las de las viviendas construidas o reformadas para vender. El sistema de construcción build to rent se caracteriza por haber ganado mucho en la calidad de los materiales destinados a estas viviendas para alquiler. También en la calidad de la construcción.

Todo esto ha contribuido también a impulsar la demanda de viviendas desarrolladas mediante build to rent para alquilar. Porque gracias a ellas los arrendadores ya no tienen que conformarse con pisos antiguos, desfasados y, en ocasiones, con un mantenimiento deficiente, para alquilar. Por eso, tanto si quieres alquilar una vivienda, como rehabilitar un bloque ¡echa un vistazo a lo que te propone el sistema build to rent.

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STH

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